index

Informations
+ Un architecte, pourquoi ? - Parce que vous avez votre façon de vivre et vos goûts personnels Le rôle de l’architecte est avant tout de vous écouter ; à partir de vos besoins, de vos goûts, de votre mode de vie, de l’évolution possible de votre famille, l’architecte vous aide à définir votre projet : disposition des lieux, utilisation judicieuse des surfaces, organisation des volumes intérieurs, aspect extérieur… L’architecte ne vend ni modèle, ni plan-type, car votre logement ne doit pas vous imposer un mode de vie standardisé. Il organise l’espace en fonction de vos goûts et de vos besoins et joue des contraintes pour vous offrir une plus grande personnalisation. Sa valeur ajoutée, c’est le sur-mesure. Votre architecte est une personne de dialogue mais c’est aussi une personne de mesure : il vous propose un projet compatible avec vos moyens financiers. Le programme et son coût clairement définis, il se fait ensuite votre avocat auprès des entreprises afin de vous faire bénéficier d’une réalisation de qualité dans les meilleures conditions de prix. Il assure le suivi des travaux et le respect des délais. - Parce que vous savez que le coût d’utilisation et d’entretien de votre maison dépendra autant de la qualité de sa conception que du sérieux avec lequel les travaux auront été réalisés Votre architecte conçoit votre maison en tenant compte du climat et du site dans lequel elle va s’intégrer : son orientation, son architecture, le choix des techniques et des matériaux de construction, le type de chauffage sont étudiés avec le souci de limiter au maximum votre future consommation d’énergie, ainsi que l’ensemble des frais d’entretien - Parce que vous souhaitez que votre chantier s’ouvre le plus rapidement possible Pour construire, même sur un terrain qui vous appartient ou que vous êtes en train d’acquérir, vous devez obtenir l’accord de l’administration. · Votre architecte constitue, pour votre compte, votre dossier de demande de permis de construire ; celui-ci doit comporter, en plus de votre projet de maison, différents renseignements juridiques, administratifs et techniques que vous êtes en principe tenu de fournir : si vous le souhaitez, votre architecte peut faire à votre place les démarches nécessaires. · Il dépose auprès des services concernés votre dossier de demande de permis de construire et en suit l’instruction ; il peut, en fournissant sans attendre les renseignements demandés par l’administration, accélérer considérablement les délais d’obtention de votre permis. - Parce que, si votre maison doit avant tout vous plaire, elle doit aussi respecter l’environnement dans lequel elle s’inscrira Votre architecte veillera avec vous à ce que votre maison s’accorde avec le site qui l’accueillera. + Quel est le rôle de l'architecte? La vocation de l’architecte est de participer à tout ce qui relève de l’aménagement de l’espace et plus particulièrement de l’acte de bâtir. L'architecte intervient sur la construction, la réhabilitation, l'adaptation des paysages, des édifices publics ou agricoles, des immeubles ou maisons d'habitation. Son concours est en principe obligatoire pour l'établissement du projet architectural faisant l'objet d'une demande de permis de construire. L'architecte répond aux attentes de chaque usager en veillant au respect de l'intérêt collectif. L’architecte est chargé par le client, appelé maître d’ouvrage, de concevoir le projet architectural. Ce projet définit par des plans et documents écrits l’implantation des bâtiments, leur composition, leur organisation et l’expression de leur volume ainsi que le choix des matériaux et des couleurs. Outre l’établissement du projet architectural, l’architecte est compétent pour intervenir à tous les niveaux d’un projet, de la conception à la réalisation des travaux : · choix du terrain · conception · expertise · évaluation économique · montage financier · démarches administratives · appel d’offre · suivi du chantier · réception des travaux L’architecte peut d’autant mieux remplir ses missions qu’il prend en charge l’opération de bout en bout. Proche et disponible, l’architecte est le mieux placé pour vous assister dans toutes les opérations de suivi du chantier. Il vous guide dans le processus de construction et vous aide à transformer vos idées en réalité en tirant le meilleur profit d’un site. Sa prestation complète est facteur de qualité, de performances et d’économies sur la durée. Elle garantit au client le meilleur rapport qualité/prix au moment de l’investissement et des économies appréciables à l’entretien. L’architecte rencontre les clients, dirige les chantiers et entretient des contacts avec ses différents interlocuteurs : · élus · fonctionnaires · industriels · banquiers · promoteurs · entrepreneurs. Homme ou femme de terrain, il ou elle veille personnellement à l’avancement des travaux. En France, ils font appel à l’architecte : · le particulier parce que construire ou rénover est l’une des décisions les plus importantes de sa vie et de celles de sa famille. · l’élu local parce qu’il est jugé, avec son équipe, sur sa capacité à parfaire le territoire, améliorer les équipements collectifs et la qualité de la vie de ses concitoyens. · le commerçant parce que l’aménagement de son magasin et l’agencement de sa vitrine influent sur son chiffre d’affaire · le promoteur parce qu’acheteurs et locataires sont de plus en plus sensibles à la qualité des espaces, des prestations et de l’environnement, facteurs de meilleure commercialisation. · l’industriel car la fonctionnalité, la souplesse d’utilisation et les performances techniques des locaux sont garants d'une meilleure productivité. L’ambiance des lieux de travail et leur image sont autant d’atouts pour l’entreprise. · les copropriétaires car l’aménagement et l’entretien des parties communes influent sur le montant des charges et la pérennité du patrimoine. · l’agriculteur parce que la modernisation des bâtiments agricoles des exploitations familiales et collectives améliore leur rentabilité et préserve la qualité du paysage. + Quelles garanties vous offre l'architecte? Garantie de compétence Le diplôme d’architecte est l’aboutissement d’études longues au cours desquelles le futur professionnel acquiert les connaissances indispensables à la maîtrise du projet architectural et à sa réalisation. L’exercice de la profession et le port du titre d’architecte (ou d’agréé en architecture) sont réglementés. Nul ne peut exercer et porter le titre sans être inscrit à un tableau régional de l’Ordre des Architectes. Afin de vérifier que la personne avec qui vous allez collaborer est bien architecte ou agréé en architecture consultez l'annuaire des architectes ou appelez le Conseil régional de l’Ordre des Architectes de votre région. Tout au long de sa carrière l’architecte entretient et améliore son savoir-faire par le biais de la formation continue. Ainsi, la réhabilitation, le désamiantage, l’organisation de la sécurité sur les chantiers, la paysagisme, les études d'impact et environnementales, le diagnostic immobilier, l'expertise, l'infographie… sont des domaines où l’architecte cultive particulièrement ses compétences. Garantie d’éthique L’architecte, au moment de son inscription, prête serment et s’engage à respecter le Code des devoirs professionnels qui définit les missions de l’architecte et ses obligations professionnelles : devoir de conseil, d’assistance, obligations vis-à-vis de ses clients… Le non-respect de ces règles peut entraîner des sanctions disciplinaires (avertissement, suspension, radiation). Garantie contractuelle Les missions que vous confiez à l’architecte font l’objet d’un contrat écrit, indiquant clairement les obligations mutuelles de chacun. La passation de ce contrat de maîtrise d’œuvre est une obligation imposée par le Code des devoirs professionnels. Cette convention doit notamment préciser : 1. l’étendue exacte des missions que vous confiez à l’architecte et qu’il s’engage à remplir pour votre compte, 2. les modalités de sa rémunération : les honoraires de l’architecte se négocient librement et préalablement à la signature du contrat, 3. le mode de règlement des honoraires : l’architecte vous propose un calendrier précis des versements que vous effectuerez au fur et à mesure du déroulement de sa mission, depuis les études préliminaires jusqu’à la phase finale 4. les délais précis qu’il doit respecter, pendant la phase de conception, pour l’exécution des différents documents et les délais que vous devez respecter pour les approuver, 5. les assurances légales que l’architecte et vous-même en tant que maître d’ouvrage (assurance dommages-ouvrages) êtes tenus de souscrire. Garanties professionnelles Obligation d’assurance L’architecte est celui des professionnels de la construction à qui s’imposent les obligations d’assurance les plus étendues. Comme tous les intervenants à l’acte de construire, l’architecte est obligatoirement assuré pour couvrir l’ensemble des actes qui engagent sa responsabilité professionnelle, c’est-à-dire : - pour couvrir ses engagements professionnels - pour couvrir les dommages causés à une tierce personne - pour couvrir les désordres et les malfaçons dont il peut être reconnu responsable. Cependant, il est le seul à être inscrit auprès d’un Ordre professionnel dont une des missions principale est de contrôler que ses membres ont réellement souscrit cette assurance. Le défaut d’assurance est passible de lourdes sanctions disciplinaires. Devoir de conseil L’architecte est tenu à un devoir de conseil qui s’exerce tout au long des missions que vous lui confiez. - Au stade de la conception : l’architecte doit vous avertir de la faisabilité de l’opération, vous mettre en garde contre l’état du sol ou du sous-sol, vous prévenir des imperfections d’un ouvrage réalisé à moindre frais ou de l'éventuel dépassement du budget prévu, des risques de la construction envisagée sur les immeubles voisins… - Au stade de la réalisation : l’architecte doit vous conseiller sur le choix des entreprises, sur la qualité et les caractéristiques des matériaux utilisés (il peut vous déconseiller l’usage de certains matériaux) - Au stade de la réception : il doit vous alerter sur tous les vices et malfaçons apparents. Ses mises en garde sont le plus souvent adressées par écrit. Sur chaque réalisation, l’architecte engage sa responsabilité et sa réputation. Votre architecte a intérêt à vous satisfaire : votre maison et vous-même serez ainsi sa meilleure publicité. + Quand doit-on faire appel à un architecte? La participation d’un architecte est obligatoire pour concevoir et établir tout projet soumis à une demande de permis de construire, qu’il s’agisse de la construction d’une maison, de la transformation ou de l’agrandissement d’un logement ou d’un local (article 3 de la loi du 3 janvier 1977 sur l’architecture). Pour les personnes physiques désirant construire ou réhabiliter pour elles-mêmes, la participation de l'architecte n’est que facultative mais s’avère toujours profitable notamment dans les cas suivants : · Pour les personnes physiques désirant construire ou réhabiliter pour elle-mêmes. · Si la surface hors œuvre nette de la construction (à usage autre qu’agricole) décidée par une personne physique ne dépasse pas 170 m2 · Si les travaux d’aménagement d’une construction existante ne portent pas la surface à plus de 170 m2 ou relèvent de la liste des travaux soumis à simple déclaration préalable (loi du 6 janvier 1986) Choisir un architecte, c’est choisir une compétence reconnue par la loi. L’expérience et la notoriété ne doivent pas être les seuls critères de choix car les jeunes professionnels méritent aussi qu’on leur fasse confiance. Le dialogue direct - avec plusieurs architectes si l’importance des travaux le justifie - est essentiel car la confiance entre vous et lui est une donnée fondamentale pour la réussite de votre projet Des organismes existent pour vous aider dans vos démarches en complétant votre information. Vous pouvez, pour ce faire, vous rapprocher du Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et de l’Environnement (CAUE) de votre département qui vous informera gratuitement du déroulement des étapes préalables à l’établissement d’un projet et des contraintes du lieu sur lequel vous souhaitez intervenir. Un architecte du CAUE vous conseillera sur les meilleures possibilités d’intégration de votre maison sur le terrain et vous proposera, éventuellement, des modifications de nature à vous satisfaire au mieux, en accord avec les règles d’urbanisme en vigueur. Il existe dans certaines régions des "Maisons de l’architecture". Leur visite donnera également au candidat constructeur de plus amples informations. + Vous, votre maison et l'architecte? Une maison se construit par étapes successives : afin d’accélérer la marche de votre chantier (le coût final de votre construction en dépend), votre architecte peut vous assister dans chacune des étapes, soit dans le cadre de sa mission normale de maître d’œuvre, soit parce que vous lui confiez des missions supplémentaires qui seront précisées dans le contrat que vous signerez. L’architecte signe avec vous un contrat de louage d’ouvrage. S’il réalise le plan et se charge lui-même directement de la construction, vous signez avec lui un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans. Votre chantier ne pourra s’ouvrir qu’à 3 conditions : · vous avez vérifié que votre terrain est constructible · vous avez obtenu le ou les prêts nécessaires à l’achat du terrain (si vous n’êtes pas propriétaire), à la construction de la maison (différents branchements inclus) et, enfin, au paiement des honoraires de l’architecte, du géomètre… · vous avez obtenu votre permis de construire Tout contrat signé avant l’obtention du ou des prêts auxquels vous avez prévu de recourir (et que vous aurez pris soin d’énumérer dans le contrat) doit être conclu sous la condition suspensive de leur obtention (loi du 13 juillet 1979 sur la protection des emprunteurs en matière de crédit). Vous avez, par ailleurs, intérêt à inclure des conditions suspensives concernant l’étude du certificat d’urbanisme ou l’obtention du permis de construire. Les conditions suspensives, incluses dans un contrat, empêchent son exécution jusqu’à leur réalisation. - La phase exploratoire Elle doit en principe être menée par le maître d’ouvrage, c’est à dire vous-même. Elle nécessite un certain nombre de démarches. Si vous le souhaitez, votre architecte peut vous assister dans le cadre d’une " mission spéciale " que vous lui préciserez dans son contrat. 1 - Votre terrain est-il constructible ? Il s’agit du terrain dont vous êtes propriétaire ou pour lequel vous avez signé un engagement d’achat : " promesse de vente, compromis ". Faites une demande de certificat d’urbanisme : La demande de certificat d’urbanisme doit être adressée en 4 exemplaires, par lettre recommandée avec accusé de réception, à la mairie de la commune où se situe le terrain. Il s’obtient dans un délai maximum de 2 mois. C’est vous qui en faites la demande si vous êtes propriétaire du terrain, et c’est votre vendeur ou son notaire qui vous le procure si vous signez une promesse de vente. Vous avez fortement intérêt à vous procurer ce document qui précisera, si votre terrain est constructible, les servitudes administratives éventuelles ( projet d’expropriation, règles d’alignement, périmètres de rénovation) et les dispositions d’urbanisme à respecter : · densité autorisée · hauteur · aspect extérieur · destination · implantation par rapport aux voisins et à la voirie · autorisation, si nécessaire, de démolir les bâtiments existants · classement dans un secteur protégé, classé ou sauvegardé… Renseignez-vous pour savoir si votre terrain ne comporte pas de servitudes privées qui nuiraient à votre projet : · droit de puisage ou de passage · contrainte de mitoyenneté · servitude de vue sur les propriétés voisines · limites de propriété non précisées nécessitant une action en bornage · interdiction de construire, · etc… Assurez-vous que votre terrain est "techniquement" constructible : · vérification du sous-sol : si votre certificat d’urbanisme vous informe que vous êtes situés dans une zone de risques (sous-sol instable par exemple), votre dossier de demande de permis de construire devra être accompagné d’une étude géologique qui vous précisera les précautions à prendre. · terrain viabilisé : raccordement aux égouts, voirie, alimentation en eau, en électricité, gaz et téléphone · vérifier si votre terrain est soumis ou non à une législation sur le défrichement Si votre terrain est inclus dans un lotissement, votre promesse de vente ou votre contrat de vente doit comporter: · une clause indiquant que l’arrêté de lotir et le cahier des charges ont été remis : vous ne devez effectuer aucun versement à votre vendeur avant d’être en possession de cet arrêté · le règlement du lotissement et le cahier des charges précisant la répartition entre les différents propriétaires des charges concernant les parties communes du lotissement, ainsi que les servitudes administratives, d’urbanisme et de droit privé concernant le lotissement · une clause indiquant qu’a été délivré au vendeur, selon le cas : - un certificat d’achèvement de l’ensemble des travaux imposés au lotisseur ; seule l’exécution des travaux de finition (revêtement des voies, aménagement des trottoirs) peut être différée, à condition que le lotisseur y ait été autorisé. - l’arrêté autorisant la vente des lots avant tout ou partie des travaux, sous réserve que le lotisseur justifie d’une garantie bancaire d’achèvement des travaux. 2 - Vos possibilités de financement Pour financer l’achat du terrain (si vous n’êtes pas propriétaires), la construction de votre maison ou la réalisation de travaux de transformation, il vous faudra peut-être recourir à plusieurs prêts : · Prêt aidé par l’Etat, si vos revenus ne dépassent pas un certain montant ; · Prêt conventionné, si le coût de la construction n’excède pas un prix déterminé au m2 ; · Prêt à taux 0 ; · Prêt épargne-logement, si vous avez ouvert un plan ou un livret Ils vous permettent d’obtenir la majeure partie du capital nécessaire. · Ne négligez pas les prêts de plus faible importance auxquels vous pouvez prétendre et dont les taux sont souvent avantageux : prêt 1% logement, prêt aux fonctionnaires, prêts départementaux, prêt d’une caisse de retraite ou de cadres… · Si vous n’avez droit à aucun de ces prêts réglementés ou si vous avez besoin d’un prêt complémentaire, informez-vous sur les prêts consentis par les banques et sur les taux proposés par chacune d’elles ; les différences peuvent être sensibles d’un établissement à l’autre. Les caractéristiques de ces prêts sont très diverses : mensualités constantes ou progressives, taux fixes ou variables. Vous pouvez vous renseigner auprès de votre Agence départementale pour l’information sur le logement (ADIL). N’oubliez pas que votre engagement financier s’étale sur de longues années et qu’il doit être comparé à l’évolution prévisible de vos ressources. Si vos revenus ne dépassent pas un plafond, certains prêts vous permettent de bénéficier d’une aide personnalisée au logement ou allocation logement qui allège vos charges de remboursement. Mais le montant de cette aide n’est pas constant : il est révisable annuellement, à la hausse ou à la baisse, et varie selon la composition de votre famille et l’évolution de vos revenus. Si votre architecte a la conviction que vos disponibilités sont insuffisantes pour les travaux que vous envisagez, il doit vous en informer (article 36 du Code des devoirs professionnels) - La préparation de votre dossier de demande de permis de construire Votre architecte peut, sur la base dess renseignements précédents, commencer à travailler. Pendant la période de conception qui va suivre, votre dialogue doit être permanent afin que le parti adopté soit l’expression de vos besoins, de vos goûts et de vos possibilités financières. 1 - Les études préliminaires et l’avant-projet sommaire Si vous envisagez de faire construire une maison, votre architecte étudie avec vous : · votre terrain : sa localisation, son environnement, sa topographie, les caractéristiques de son sous-sol, les servitudes qui lui sont attachées · le climat · ce dont vous avez besoin et ce qui vous fait envie Si vous envisagez de transformer un logement, un atelier, une grange Votre architecte doit procéder au préalable à l’examen de l’état des locaux : L’ampleur des travaux et leur coût en dépendent. La combinaison de ces différents renseignements permet à votre architecte de vous faire une ou plusieurs propositions que l’on appelle "avant-projet sommaire". Après la phase d’esquisses qui donne une première idée de ce que pourra être votre maison et de ce qu’elle vous coûtera, l’avant-projet sommaire a pour objet de préciser la conception générale du projet : il est fait pour être modifié à votre convenance ; c’est à ce stade de la conception que vous allez déterminer un parti général sur lequel votre architecte pourra affiner son projet. C’est à partir de l’avant-projet que vous avez choisi que l’architecte peut passer au stade suivant, " l’avant-projet définitif ". 2 - L’avant-projet définitif Votre dossier de demande de permis de construire sera étudiée à partir de l’avant-projet définitif : l’esquisse à ce stade, devient donc une proposition beaucoup plus précise. L’avant-projet définitif comprend : · un plan d’intégration de la maison dans le site : échelle 2 mm/m · un plan de masse de la construction : échelle 5 mm/m · un plan des différents niveaux : échelle 1 cm/m · des précisions concernant les matériaux, les toitures, les couleurs, · les surfaces construites · une estimation globale du coût des travaux - Le permis de construire 1 - Le permis de construire est obligatoire o pour toute construction neuve o pour tous travaux réalisés sur un bâtiment existant ayant pour objet · soit de changer la destination du bâtiment (granges ou ateliers transformés en logement) · soit d’en modifier la façade ou le volume · soit de créer des niveaux ou des surfaces supplémentaires 2 - Les démarches à effectuer et l’instruction du dossier Votre architecte regroupe, pour votre compte, l’ensemble des pièces nécessaires au dépôt de votre dossier : · l’avant-projet définitif · son identité et la votre · la situation juridique et la surface du terrain · l’autorisation de défrichement si nécessaire · l’autorisation de démolir les bâtiments existants si nécessaires · les financements envisagés · si vous n’êtes pas propriétaire du terrain, l’identité du propriétaire. Le dossier est adressé, sous pli recommandé avec accusé de réception, au maire de la commune dans laquelle se situera votre maison (généralement en quatre exemplaires ou plus selon les villes). En règle générale, la réponse de l’administration vous parviendra dans un délai de 2 mois à partir de la date à laquelle vous aurez reçu l’avis de réception des services vous informant que votre dossier est complet (environ 15 jours après leur avoir transmis le dossier). L’avis de réception de l’administration vous précise le délai d’instruction à prévoir : il peut être de 6 mois maximum si votre terrain se trouve dans un site classé. Votre architecte connaît les règlements et les pratiques administratives : en suivant personnellement l’instruction du dossier, en fournissant immédiatement les pièces manquantes et en apportant sans délai les précisions demandées par la mairie ou l’un des services sollicités (EDF, Direction Départementale de l’Agriculture…), il accélère considérablement la procédure d’obtention de votre permis. Une fois le permis de construire obtenu, votre architecte va procéder à la réalisation du projet détaillé de conception qui lui permettra, pour votre compte, de consulter les entreprises. - L'ouverture du chantier 1 - Le projet détaillé de conception Vous êtes maintenant au stade final de la conception ; le projet détaillé que vous soumet l’architecte comprend tous les éléments qui permettront aux entreprises consultées de vous faire des offres précises. Le projet détaillé de conception comprend : · les plans, coupes, et élévations réalisés à l’échelle de 1 ou 2cm/m · un devis descriptif détaillé · un calendrier indicatif des travaux par corps de métiers. · Consultation des entreprises Votre interlocuteur est : · soit un entrepreneur unique qui se chargera de l’ensemble de la construction, en sous-traitant une partie des travaux à des entreprises spécialisées ; il est alors seul responsable de la bonne exécution du contrat · soit plusieurs entreprises : maçons, couvreurs, plombiers, peintres… Chaque entreprise est responsable de la bonne exécution des travaux que vous lui avez confiés. Quelle que soit la formule que vous retiendrez, votre architecte a le devoir de vous conseiller dans le choix de l’entreprise : · il vérifie les qualifications nécessaires et les garanties professionnelles · il étudie, en spécialiste, les devis qu’elle vous propose. Votre architecte est tenu par le Code des devoirs professionnels de vous informer des liens personnels qu’il pourrait avoir avec une entreprise. · Passation de marchés : contrats d’entreprise ou contrat de fourniture de maison individuelle sans fourniture du plan L’architecte peut également être chargé par contrat de l’ensemble de la construction. · Si une seule entreprise se charge de l’ensemble de la construction, vous signerez avec elle un " contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan ". Ce contrat est réglementé ; un certain nombre de clauses sont obligatoires et l’entrepreneur est tenu de vous apporter la garantie de livraison à prix et délais convenus. · Si plusieurs entreprises interviennent pour la construction, mais une entreprise principale se charge au moins des travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air (des murs, de la toiture, de la pose des huisseries et des vitres) : vous signerez avec elle un "contrat de construction d’une maison individuelle sans fourniture de plan", et avec chacune des entreprises qui interviennent après la mise hors d’air (plombier, électricien, chauffagiste…), un "contrat d’entreprise" lot par lot. · Si plusieurs entreprises interviennent pour la construction et aucune d’elle ne se charge à elle seule des travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air, vous signez un " contrat d’entreprise " lot par lot avec chaque corps de métier (maçon, couvreur, plombier, électricien…). Le contrat d’entreprise est très peu réglementé et nécessite de votre part une vigilance particulière. Vous pouvez vous référer pour établir votre contrat à la norme NF P-3-001 élaborée par l’AFNOR. Clauses à faire figurer dans tout contrat d’entreprise : · la nature et l’étendue de la mission que vous confiez à l’entreprise · un devis descriptif et des plans d’exécution précis et détaillés par corps de métiers · l’indication que l’entreprise est bien assurée pour sa responsabilité professionnelle · le prix T.T.C. et les révisions éventuelles ; si elles sont prévues, l’indice selon lequel elles seront calculées · un calendrier de réalisation des travaux par corps de métier · l’échelonnement précis des paiements, en fonction de l’avancement de chaque catégorie de travaux · le délai prévu pour le démarrage du chantier et une date limite de finition, prévoyant des pénalités à charge de l’entreprise en cas de retard · le délai d’exécution des travaux de réparation des défauts apparus lors de la réception des ouvrages · une retenue de 5 % du prix total, qui vous garantit, si les défauts apparaissent au moment de la réception des travaux ou au cours de la première année qui suit, que les réparations seront exécutées ; la retenue de garantie sera restituée à l’entreprise 1 an après la réception, dans la mesure où elle aura bien effectué les réparations ; si l’entreprise est défaillante, le maître d’ouvrage peut faire opposition dûment motivée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception La retenue de 5 % peut être remplacée par une caution d’un établissement financier agréé. · une clause prévoyant une condition suspensive à propos de l’obtention de vos prêts · la possibilité, si les réparations ne sont pas effectuées, de faire appel à une autre entreprise aux frais de l’entreprise défaillante · la gestion d'un compte prorata permettant la prise en charge aux comptes des entreprises des aléas de leurs faits · l'éventualité de l'application de pénalités de retard en cas de non respect du planning · Vos obligations : l’assurance "dommages-ouvrages" Avant l’ouverture du chantier, vous devez souscrire, en tant que maître d’ouvrage, une assurance "dommages-ouvrages" auprès de l’assureur de votre choix Cette assurance a pour but de permettre la réparation rapide des malfaçons en vous garantissant la prise en charge des travaux, indépendamment de la recherche de responsabilités. Elle couvre, pendant 10 ans après la réception, les vices et malfaçons qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (défaut d’étanchéité ou isolation thermique des murs par exemple). - La direction des travaux Une fois votre chantier ouvert, votre architecte prend pour votre compte la direction générale des travaux : · il inspecte périodiquement le chantier et contrôle, par corps d’état, la bonne réalisation des travaux · il vous tient régulièrement informé du déroulement des opérations · il vérifie les situations établies par les entreprises et vous propose, au vu de l’avancement des travaux, de verser les acomptes prévus au contrat que vous avez signé avec elles. - La réception des travaux et clôture des comptes Votre architecte est présent et vous apporte sa complète assistance. Son rôle de maître d’œuvre consiste en effet à vous alerter sur les éventuels défauts, malfaçons ou vices de construction apparents. · Au moment où les travaux sont terminés, chaque entreprise vous demande de procéder à la réception des ouvrages La réception des ouvrages constitue, pour vous et pour les différents corps d’état intervenus sur le chantier, un acte d’une très grande importance : c’est le point de départ des garanties biennales et décennales. C’est l’acte par lequel vous reconnaissez en tant que maître d’ouvrage, que les travaux ont été exécutés conformément aux contrats d’entreprise, que leur mise en œuvre est conforme aux règles de l’art et à leur destination. · La réception des ouvrages doit être constatée par un procès verbal signé par vous-même et par les entreprises · si l’ouvrage est déclaré en parfait état, la réception est prononcée sans réserve · si des défauts ou des imperfections sont décelés (vices apparents), vous pouvez soit refuser la réception, soit l’accepter en prononçant des réserves : celles-ci seront précisées à l’entreprise responsable par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ; dans un cas comme dans l’autre, l’entreprise doit, dans le cadre de l’exécution de ses obligations, faire les réparations dans les délais que vous avez fixés avec votre architecte dans le contrat d’entreprise. Si au-delà de ce délai, les travaux n’ont pas été réalisés, et si vous avez prévu cette possibilité dans le contrat d’entreprise, vous avez le droit de les faire exécuter par une autre entreprise aux " frais et risques " de l’entreprise défaillante ; le coût lui sera imputé au moment du règlement définitif de son mémoire. · Après la réception, votre architecte vérifie les mémoires de chaque entreprise intervenue sur le chantier et les arrête pour solde. Le coût total des travaux doit correspondre au montant qui a été précisé dans les marchés d’entreprise. L’architecte opère les déductions prévues au contrat : · abattements ou pénalités de retard, le cas échéant · 5 % de retenue de garantie : que la réception ait été faite avec ou sans réserves, les 5 % consignés ne seront versés à l’entrepreneur qu’un an après la date de réception ; excepté, bien sûr, si l’entrepreneur n’a pas exécuté ses obligations : vous devez alors lui notifier votre opposition motivée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. L’architecte opère les revalorisations éventuelles prévues au contrat : · pour les travaux supplémentaires que vous avez commandés · pour tenir compte, le cas échéant, de l’évolution de l’indice que vous avez pris comme référence dans votre contrat. · Le certificat de conformité 30 jours maximum après la fin des travaux, vous devez adresser au maire de votre commune la déclaration d’achèvement des travaux signée par l’entreprise générale ou les entreprises qui ont travaillé sur votre chantier et par votre architecte. Dans les 3 mois qui suivent, on vous délivre votre "certificat de conformité" qui précise que les travaux ont été réalisés conformément au permis de construire. + Maison individuelle : le guide des relations contractuelles LES ENGAGEMENTS DE L’ARCHITECTE Ce document a pour but de vous présenter le déroulement de la mission nécessaire à la réalisation de votre projet de maison individuelle et de constituer entre vous et votre architecte, un cadre type de convention, dont les objectifs sont : La transparence quant aux missions de l’architecte et à leur coût La garantie apportée par l’architecte sur les coûts et les délais Le choix de l’étendue de la mission confié à l’architecte. Vous pourrez ainsi confier à l’architecte, soit : Une mission complète : l’architecte assurera la conception du projet dans ses moindres détails, vous assistera pour la demande de permis de construire, sélectionnera avec vous les entreprises chargées des travaux et dirigera le chantier jusqu’à la réception. Une mission d’étude de projet : l’architecte assurera la conception du projet dans ses moindres détails, vous assistera pour la demande de permis de construire et sera chargé de la conception technique de votre maison. Vous pourrez ensuite prendre personnellement en main la phase de consultation des entreprises et de réalisation de l’ouvrage ou faire appel à un constructeur sur la base d’un contrat de construction de maison Individuelle conforme à la loi de 90. Une mission de demande de permis de construire (Cette mission doit être obligatoirement confiée à un architecte si votre projet représente une surface supérieure à 170 m2 de Surface Hors Œuvre Nette. cf. article 4 de la loi du 3 janvier 1977 sur l’architecture et article 1er du décret du 3 mars 1977 relatif aux dispenses de recours à l’architecte) : l’architecte assurera la conception de votre maison et vous assistera pour la constitution du dossier de demande de permis de construire. Dans ce document vous trouverez, détaillé, étape par étape, le contenu de la mission de l’architecte. Il faut savoir que l’architecte dispose par ailleurs de fiches outils, documents synthétiques destinés à garantir des réponses adaptées à vos souhaits et d’annexes telles que lettre de commande, contrat type d’architecte, cahier des charges, etc. LES ETAPES DE LA RELATION CONTRACTUELLE 1/ La prise de contact Honoraires à la discrétion des parties 2/ La faisabilité Honoraires à la discrétion des parties 3/ L’esquisse Une prestation concrétisée par une simple lettre de commande ... Un contrat d’architecte à 3 options pour un coût forfaitaire 4/ Le permis de construire Option 1 : Dossier de permis de construire 5/ Le projet Option 2 : Conception technique de votre maison; Engagement ferme sur les coûts validé à l’issue de l’appel d’offres 6/ L’appel d’offres Option 3 : Consultation des entreprises et suivi de chantier; Engagement ferme sur les délais 7/ Le chantier 1/ La prise de contact - L’écoute Lors de votre première rencontre, l’architecte est à l’écoute de vos attentes et vous aide à les formuler. Il transcrit votre programme tant sur son aspect qualitatif que quantitatif. Il prend note du budget dont vous disposez. Il prend connaissance des caractéristiques de votre terrain et des règles urbaines qui s’y appliquent. Il vous présente le déroulement des études et vous conseille sur les démarches administratives. Il s’informe sur l’enveloppe financière que vous envisagez de consacrer à votre opération et peut vous assister dans le montage de votre dossier financier. L’architecte vous informe sur les garanties qu’il vous propose, l’étendue de ses responsabilités et les limites de ses prestations. Honoraires à la discrétion des parties 2/ La faisabilité - L’expertise Lors de votre deuxième rencontre, l’architecte vous présente le bilan de l’étude de faisabilité qu’il a réalisée. Il mesure avec vous l’équilibre entre vos attentes, les possibilités offertes par votre terrain et l’importance de la réalisation que vous autorise votre enveloppe financière. Il vous propose les solutions d’implantation, d’orientation les mieux adaptées pour mettre en valeur les caractéristiques du site et répondre au mieux à vos attentes. Il établit avec vous un dialogue constructif pour une définition plus précise de vos besoins. Il vous propose de réaliser pour un coût limité et sur simple lettre de commande une mission d’esquisse sur la base de l’ensemble des données que ces deux rencontres ont permis de formaliser. Honoraires à la discrétion des parties 3/ L’esquisse - La créativité L’architecte réalise une esquisse de votre projet, sans que cela vous engage au-delà de cette phase. Ce document définit le mode d’implantation de la maison sur le terrain, l’organisation générale des espaces, l’articulation des pièces entre elles. Des croquis vous présentent les principes de volumétrie et d’insertion dans le site. Cette étude vous permet de valider vos choix de vie et de vous projeter dans votre habitat de demain. A ce stade, l’architecte confirme la compatibilité de l’enveloppe financière avec la concrétisation de vos attentes. A l’issue de l’esquisse, il vous propose, pour passer à l’étape suivante, la signature d’un contrat d’architecte clair et transparent avec engagement sur les coûts et les délais. Une prestation concrétisée par une simple lettre de commande 4/ Le permis de construire - Le professionalisme La mise au point de l’avant-projet définitif (APD) permet d’arrêter les caractéristiques de votre projet. Établis à l’échelle de 1/100e (1cm/mètre) les documents comportent les plans de tous les niveaux, les élévations (façades) et les coupes nécessaires à la bonne compréhension du projet. A ce stade, les dimensions des ouvertures sont déterminées et les matériaux sont confirmés. Une notice décrivant les matériaux et les équipements techniques de la future construction vous permet de mesurer le niveau de prestation prévu. L’architecte ajuste l’estimation des travaux en fonction de vos choix. Après la mise au point de l’avant-projet définitif, l’architecte prépare pour vous l’ensemble des documents nécessaires à l’obtention du permis de construire. Des engagements formels 5/ Le projet - Le savoir-faire technique Après obtention du permis de construire et avec votre accord, l’architecte assure la conception technique. Ce dossier comprend les documents graphiques (plans, coupes et élévations) généralement à l’échelle de 1/50e (2 cm/mètre), représentant l’ensemble des éléments nécessaires à la bonne compréhension, par les entreprises, des techniques à mettre en œuvre. Les pièces graphiques sont accompagnées d’un descriptif définissant avec précision les prestations prévues, du choix de la structure au type de robinetterie. Ce document, à lire attentivement, vous permet de connaître avec précision l’ensemble des produits mis en œuvre et les performances attendues. Si la mission confiée à l’architecte n’intègre pas la direction des travaux, l’ensemble de ce dossier vous permettra de consulter les entreprises de votre choix ou de faire appel à un constructeur de maisons individuelles. Une mission d’étude étendue 6/ L’appel d’offres - La transparence Après validation du projet, l’architecte établit le dossier de consultation des entreprises (DCE) qui comporte l’ensemble des pièces techniques nécessaires aux entreprises pour rédiger des devis fiables. Il comprend également les pièces administratives qui vont régir les relations contractuelles entre les entreprises et vous. Ce sont elles qui définissent les « règles du jeu » à respecter sur le chantier. Sur la base de ce dossier, l’architecte organise la consultation. Il peut vous conseiller des entreprises dont il connaît le sérieux et/ou consulter celles de votre choix. L’architecte procède à l’analyse des offres. En fonction des offres reçues, les prestations peuvent être adaptées pour cadrer au plus juste avec le budget de l’opération. Lorsque vous avez choisi vos entreprises, l’architecte établit les marchés que vous passez avec elles. En traitant directement avec les entreprises, vous avez ainsi une parfaite connaissance du prix de leurs prestations et elles s’engagent contractuellement sur un délai de réalisation. Une mission complète 7/ Le chantier - La rigueur Parce qu’il constitue un moment important et parfois inquiétant pour les futurs propriétaires, l’architecte prépare le chantier avec méthode et rigueur. Il a pour mission d’organiser l’intervention des différents corps de métiers et de veiller à ce qu’ils respectent avec soin les règles de l’art et la mise en œuvre des prestations sur lesquelles ils se sont engagés. Il sait vous expliquer les différentes phases de déroulement du chantier. Il intervient régulièrement auprès des entreprises pour vérifier la conformité de l’exécution des ouvrages, il anime les réunions de chantier dont il diffuse le compte-rendu à l’ensemble des participants. Tous les mois, il vise les factures des entreprises afin de contrôler si le paiement qu’elles vous réclament correspond effectivement aux travaux réalisés. En fin de chantier, il passe en revue l’ensemble des prestations et impose aux entreprises la mise au point des derniers détails. NB : En cas de dépassement du délai contractuel de réalisation, pour des raisons imputables aux entreprises, le CCAP du marché de travaux peut prévoir une pénalité qui sera due par l’entreprise retardataire. Cette pénalité pourra servir notamment au paiement des honoraires supplémentaires dus à l’architecte en raison du prolongement de sa mission (dans les conditions économiques de son contrat). Vous pouvez alors, assisté de votre architecte, réceptionner l’ouvrage et emménager en toute quiétude dans votre nouvelle maison. L’architecte établit ensuite le décompte général définitif et le dossier des ouvrages exécutés. La concrétisation du rêve
Cabinet d'architecture HAUSER
[./contact.html]
[./conceptions.html]
[./presentation.html]
[./index.html]
[Web Creator] [LMSOFT]

Informations

+ Un architecte, pourquoi ?

- Parce que vous avez votre façon de vivre et vos goûts personnels

Le rôle de l’architecte est avant tout de vous écouter ; à partir de vos besoins, de vos goûts, de votre mode de vie, de l’évolution possible de votre famille, l’architecte vous aide à définir votre projet : disposition des lieux, utilisation judicieuse des surfaces, organisation des volumes intérieurs, aspect extérieur…

L’architecte ne vend ni modèle, ni plan-type, car votre logement ne doit pas vous imposer un mode de vie standardisé.

Il organise l’espace en fonction de vos goûts et de vos besoins et joue des contraintes pour vous offrir une plus grande personnalisation.

Sa valeur ajoutée, c’est le sur-mesure.

Votre architecte est une personne de dialogue mais c’est aussi une personne de mesure : il vous propose un projet compatible avec vos moyens financiers.

Le programme et son coût clairement définis, il se fait ensuite votre avocat auprès des entreprises afin de vous faire bénéficier d’une réalisation de qualité dans les meilleures conditions de prix.

Il assure le suivi des travaux et le respect des délais.

- Parce que vous savez que le coût d’utilisation et d’entretien de votre maison dépendra autant de la qualité de sa conception que du sérieux avec lequel les travaux auront été réalisés

Votre architecte conçoit votre maison en tenant compte du climat et du site dans lequel elle va s’intégrer : son orientation, son architecture, le choix des techniques et des matériaux de construction, le type de chauffage sont étudiés avec le souci de limiter au maximum votre future consommation d’énergie, ainsi que l’ensemble des frais d’entretien

- Parce que vous souhaitez que votre chantier s’ouvre le plus rapidement possible

Pour construire, même sur un terrain qui vous appartient ou que vous êtes en train d’acquérir, vous devez obtenir l’accord de l’administration.

· Votre architecte constitue, pour votre compte, votre dossier de demande de permis de construire ; celui-ci doit comporter, en plus de votre projet de maison, différents renseignements juridiques, administratifs et techniques que vous êtes en principe tenu de fournir : si vous le souhaitez, votre architecte peut faire à votre place les démarches nécessaires.

· Il dépose auprès des services concernés votre dossier de demande de permis de construire et en suit l’instruction ; il peut, en fournissant sans attendre les renseignements demandés par l’administration, accélérer considérablement les délais d’obtention de votre permis.

- Parce que, si votre maison doit avant tout vous plaire, elle doit aussi respecter l’environnement dans lequel elle s’inscrira

Votre architecte veillera avec vous à ce que votre maison s’accorde avec le site qui l’accueillera.

+ Quel est le rôle de l'architecte?

La vocation de l’architecte est de participer à tout ce qui relève de l’aménagement de l’espace et plus particulièrement de l’acte de bâtir.

L'architecte intervient sur la construction, la réhabilitation, l'adaptation des paysages, des édifices publics ou agricoles, des immeubles ou maisons d'habitation. Son concours est en principe obligatoire pour l'établissement du projet architectural faisant l'objet d'une demande de permis de construire. L'architecte répond aux attentes de chaque usager en veillant au respect de l'intérêt collectif.

L’architecte est chargé par le client, appelé maître d’ouvrage, de concevoir le projet architectural.

Ce projet définit par des plans et documents écrits l’implantation des bâtiments, leur composition, leur organisation et l’expression de leur volume ainsi que le choix des matériaux et des couleurs.

Outre l’établissement du projet architectural, l’architecte est compétent pour intervenir à tous les niveaux d’un projet, de la conception à la réalisation des travaux :

· choix du terrain

· conception

· expertise

· évaluation économique

· montage financier

· démarches administratives

· appel d’offre

· suivi du chantier

· réception des travaux

L’architecte peut d’autant mieux remplir ses missions qu’il prend en charge l’opération de bout en bout.

Proche et disponible, l’architecte est le mieux placé pour vous assister dans toutes les opérations de suivi du chantier.

Il vous guide dans le processus de construction et vous aide à transformer vos idées en réalité en tirant le meilleur profit d’un site.

Sa prestation complète est facteur de qualité, de performances et d’économies sur la durée.

Elle garantit au client le meilleur rapport qualité/prix au moment de l’investissement et des économies appréciables à l’entretien.

L’architecte rencontre les clients, dirige les chantiers et entretient des contacts avec ses différents interlocuteurs :

· élus

· fonctionnaires

· industriels

· banquiers

· promoteurs

· entrepreneurs.

Homme ou femme de terrain, il ou elle veille personnellement à l’avancement des travaux.

En France, ils font appel à l’architecte :

· le particulier
parce que construire ou rénover est l’une des décisions les plus importantes de sa vie et de celles de sa famille.

· l’élu local
parce qu’il est jugé, avec son équipe, sur sa capacité à parfaire le territoire, améliorer les équipements collectifs et la qualité de la vie de ses concitoyens.

· le commerçant
parce que l’aménagement de son magasin et l’agencement de sa vitrine influent sur son chiffre d’affaire

· le promoteur

parce qu’acheteurs et locataires sont de plus en plus sensibles à la qualité des espaces, des prestations et de l’environnement, facteurs de meilleure commercialisation.

· l’industriel

car la fonctionnalité, la souplesse d’utilisation et les performances techniques des locaux sont garants d'une meilleure productivité.

L’ambiance des lieux de travail et leur image sont autant d’atouts pour l’entreprise.

· les copropriétaires

car l’aménagement et l’entretien des parties communes influent sur le montant des charges et la pérennité du patrimoine.

· l’agriculteur

parce que la modernisation des bâtiments agricoles des exploitations familiales et collectives améliore leur rentabilité et préserve la qualité du paysage.

+ Quelles garanties vous offre l'architecte?

Garantie de compétence

Le diplôme d’architecte est l’aboutissement d’études longues au cours desquelles le futur professionnel acquiert les connaissances indispensables à la maîtrise du projet architectural et à sa réalisation.

L’exercice de la profession et le port du titre d’architecte (ou d’agréé en architecture) sont réglementés. Nul ne peut exercer et porter le titre sans être inscrit à un tableau régional de l’Ordre des Architectes.

Afin de vérifier que la personne avec qui vous allez collaborer est bien architecte ou agréé en architecture consultez l'annuaire des architectes ou appelez le Conseil régional de l’Ordre des Architectes de votre région.

Tout au long de sa carrière l’architecte entretient et améliore son savoir-faire par le biais de la formation continue.

Ainsi, la réhabilitation, le désamiantage, l’organisation de la sécurité sur les chantiers, la paysagisme, les études d'impact et environnementales, le diagnostic immobilier, l'expertise, l'infographie… sont des domaines où l’architecte cultive particulièrement ses compétences.

Garantie d’éthique

L’architecte, au moment de son inscription, prête serment et s’engage à respecter le Code des devoirs professionnels qui définit les missions de l’architecte et ses obligations professionnelles : devoir de conseil, d’assistance, obligations vis-à- vis de ses clients…

Le non-respect de ces règles peut entraîner des sanctions disciplinaires (avertissement, suspension, radiation).

Garantie contractuelle

Les missions que vous confiez à l’architecte font l’objet d’un contrat écrit, indiquant clairement les obligations mutuelles de chacun.

La passation de ce contrat de maîtrise d’œuvre est une obligation imposée par le Code des devoirs professionnels.

Cette convention doit notamment préciser :

1. l’étendue exacte des missions que vous confiez à l’architecte et qu’il s’engage à remplir pour votre compte,

2. les modalités de sa rémunération : les honoraires de l’architecte se négocient librement et préalablement à la signature du contrat,

3. le mode de règlement des honoraires : l’architecte vous propose un calendrier précis des versements que vous effectuerez au fur et à mesure du déroulement de sa mission, depuis les études préliminaires jusqu’à la phase finale

4. les délais précis qu’il doit respecter, pendant la phase de conception, pour l’exécution des différents documents et les délais que vous devez respecter pour les approuver,

5. les assurances légales que l’architecte et vous-même en tant que maître d’ouvrage (assurance dommages- ouvrages) êtes tenus de souscrire.

Garanties professionnelles

Obligation d’assurance

L’architecte est celui des professionnels de la construction à qui s’imposent les obligations d’assurance les plus étendues.

Comme tous les intervenants à l’acte de construire, l’architecte est obligatoirement assuré pour couvrir l’ensemble des actes qui engagent sa responsabilité professionnelle, c’est-à-dire :

- pour couvrir ses engagements professionnels
- pour couvrir les dommages causés à une tierce personne
- pour couvrir les désordres et les malfaçons dont il peut être reconnu responsable.

Cependant, il est le seul à être inscrit auprès d’un Ordre professionnel dont une des missions principale est de contrôler que ses membres ont réellement souscrit cette assurance. Le défaut d’assurance est passible de lourdes sanctions disciplinaires.

Devoir de conseil

L’architecte est tenu à un devoir de conseil qui s’exerce tout au long des missions que vous lui confiez.

- Au stade de la conception : l’architecte doit vous avertir de la faisabilité de l’opération, vous mettre en garde contre l’état du sol ou du sous-sol, vous prévenir des imperfections d’un ouvrage réalisé à moindre frais ou de l'éventuel dépassement du budget prévu, des risques de la construction envisagée sur les immeubles voisins…

- Au stade de la réalisation : l’architecte doit vous conseiller sur le choix des entreprises, sur la qualité et les caractéristiques des matériaux utilisés (il peut vous déconseiller l’usage de certains matériaux)

- Au stade de la réception : il doit vous alerter sur tous les vices et malfaçons apparents.

Ses mises en garde sont le plus souvent adressées par écrit.

Sur chaque réalisation, l’architecte engage sa responsabilité et sa réputation.

Votre architecte a intérêt à vous satisfaire : votre maison et vous-même serez ainsi sa meilleure publicité.

+ Quand doit-on faire appel à un architecte?

La participation d’un architecte est obligatoire pour concevoir et établir tout projet soumis à une demande de permis de construire , qu’il s’agisse de la construction d’une maison, de la transformation ou de l’agrandissement d’un logement ou d’un local (article 3 de la loi du 3 janvier 1977 sur l’architecture).

Pour les personnes physiques désirant construire ou réhabiliter pour elles-mêmes, la participation de l'architecte n’est que facultative mais s’avère toujours profitable notamment dans les cas suivants :

· Pour les personnes physiques désirant construire ou réhabiliter pour elle-mêmes.

· Si la surface hors œuvre nette de la construction (à usage autre qu’agricole) décidée par une personne physique ne dépasse pas 170 m2

· Si les travaux d’aménagement d’une construction existante ne portent pas la surface à plus de 170 m2 ou relèvent de la liste des travaux soumis à simple déclaration préalable (loi du 6 janvier 1986)

Choisir un architecte, c’est choisir une compétence reconnue par la loi.

L’expérience et la notoriété ne doivent pas être les seuls critères de choix car les jeunes professionnels méritent aussi qu’on leur fasse confiance.

Le dialogue direct - avec plusieurs architectes si l’importance des travaux le justifie - est essentiel car la confiance entre vous et lui est une donnée fondamentale pour la réussite de votre projet

Des organismes existent pour vous aider dans vos démarches en complétant votre information.

Vous pouvez, pour ce faire, vous rapprocher du Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et de l’Environnement (CAUE) de votre département qui vous informera gratuitement du déroulement des étapes préalables à l’établissement d’un projet et des contraintes du lieu sur lequel vous souhaitez intervenir.

Un architecte du CAUE vous conseillera sur les meilleures possibilités d’intégration de votre maison sur le terrain et vous proposera, éventuellement, des modifications de nature à vous satisfaire au mieux, en accord avec les règles d’urbanisme en vigueur.

Il existe dans certaines régions des "Maisons de l’architecture". Leur visite donnera également au candidat constructeur de plus amples informations.

+ Vous, votre maison et l'architecte?

Une maison se construit par étapes successives : afin d’accélérer la marche de votre chantier (le coût final de votre construction en dépend), votre architecte peut vous assister dans chacune des étapes, soit dans le cadre de sa mission normale de maître d’œuvre, soit parce que vous lui confiez des missions supplémentaires qui seront précisées dans le contrat que vous signerez.

L’architecte signe avec vous un contrat de louage d’ouvrage.

S’il réalise le plan et se charge lui-même directement de la construction, vous signez avec lui un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans.

Votre chantier ne pourra s’ouvrir qu’à 3 conditions :

· vous avez vérifié que votre terrain est constructible

· vous avez obtenu le ou les prêts nécessaires à l’achat du terrain (si vous n’êtes pas propriétaire), à la construction de la maison (différents branchements inclus) et, enfin, au paiement des honoraires de l’architecte, du géomètre…

· vous avez obtenu votre permis de construire

Tout contrat signé avant l’obtention du ou des prêts auxquels vous avez prévu de recourir (et que vous aurez pris soin d’énumérer dans le contrat) doit être conclu sous la condition suspensive de leur obtention (loi du 13 juillet 1979 sur la protection des emprunteurs en matière de crédit).

Vous avez, par ailleurs, intérêt à inclure des conditions suspensives concernant l’étude du certificat d’urbanisme ou l’obtention du permis de construire.

Les conditions suspensives, incluses dans un contrat, empêchent son exécution jusqu’à leur réalisation.

- La phase exploratoire

Elle doit en principe être menée par le maître d’ouvrage, c’est à dire vous-même.

Elle nécessite un certain nombre de démarches.

Si vous le souhaitez, votre architecte peut vous assister dans le cadre d’une " mission spéciale " que vous lui préciserez dans son contrat.

1 - Votre terrain est-il constructible ?

Il s’agit du terrain dont vous êtes propriétaire ou pour lequel vous avez signé un engagement d’achat : " promesse de vente, compromis ".

Faites une demande de certificat d’urbanisme :

La demande de certificat d’urbanisme doit être adressée en 4 exemplaires, par lettre recommandée avec accusé de réception, à la mairie de la commune où se situe le terrain.

Il s’obtient dans un délai maximum de 2 mois.

C’est vous qui en faites la demande si vous êtes propriétaire du terrain, et c’est votre vendeur ou son notaire qui vous le procure si vous signez une promesse de vente.

Vous avez fortement intérêt à vous procurer ce document qui précisera, si votre terrain est constructible, les servitudes administratives éventuelles ( projet d’expropriation, règles d’alignement, périmètres de rénovation) et les dispositions d’urbanisme à respecter :

· densité autorisée

· hauteur

· aspect extérieur

· destination

· implantation par rapport aux voisins et à la voirie

· autorisation, si nécessaire, de démolir les bâtiments existants

· classement dans un secteur protégé, classé ou sauvegardé…

Renseignez-vous pour savoir si votre terrain ne comporte pas de servitudes privées qui nuiraient à votre projet :

· droit de puisage ou de passage

· contrainte de mitoyenneté

· servitude de vue sur les propriétés voisines

· limites de propriété non précisées nécessitant une action en bornage

· interdiction de construire,

· etc…

Assurez-vous que votre terrain est "techniquement" constructible :

· vérification du sous-sol : si votre certificat d’urbanisme vous informe que vous êtes situés dans une zone de risques (sous-sol instable par exemple), votre dossier de demande de permis de construire devra être accompagné d’une étude géologique qui vous précisera les précautions à prendre.

· terrain viabilisé : raccordement aux égouts, voirie, alimentation en eau, en électricité, gaz et téléphone

· vérifier si votre terrain est soumis ou non à une législation sur le défrichement

Si votre terrain est inclus dans un lotissement, votre promesse de vente ou votre contrat de vente doit comporter:

· une clause indiquant que l’arrêté de lotir et le cahier des charges ont été remis : vous ne devez effectuer aucun versement à votre vendeur avant d’être en possession de cet arrêté

· le règlement du lotissement et le cahier des charges précisant la répartition entre les différents propriétaires des charges concernant les parties communes du lotissement, ainsi que les servitudes administratives, d’urbanisme et de droit privé concernant le lotissement

· une clause indiquant qu’a été délivré au vendeur, selon le cas :

- un certificat d’achèvement de l’ensemble des travaux imposés au lotisseur ; seule l’exécution des travaux de finition (revêtement des voies, aménagement des trottoirs) peut être différée, à condition que le lotisseur y ait été autorisé.

- l’arrêté autorisant la vente des lots avant tout ou partie des travaux, sous réserve que le lotisseur justifie d’une garantie bancaire d’achèvement des travaux.

2 - Vos possibilités de financement

Pour financer l’achat du terrain (si vous n’êtes pas propriétaires), la construction de votre maison ou la réalisation de travaux de transformation, il vous faudra peut-être recourir à plusieurs prêts :

· Prêt aidé par l’Etat , si vos revenus ne dépassent pas un certain montant ;

· Prêt conventionné , si le coût de la construction n’excède pas un prix déterminé au m2 ;

· Prêt à taux 0 ;

· Prêt épargne-logement , si vous avez ouvert un plan ou un livret

Ils vous permettent d’obtenir la majeure partie du capital nécessaire.

· Ne négligez pas les prêts de plus faible importance auxquels vous pouvez prétendre et dont les taux sont souvent avantageux : prêt 1% logement, prêt aux fonctionnaires, prêts départementaux, prêt d’une caisse de retraite ou de cadres…

· Si vous n’avez droit à aucun de ces prêts réglementés ou si vous avez besoin d’un prêt complémentaire, informez-vous sur les prêts consentis par les banques et sur les taux proposés par chacune d’elles ; les différences peuvent être sensibles d’un établissement à l’autre.

Les caractéristiques de ces prêts sont très diverses : mensualités constantes ou progressives, taux fixes ou variables. Vous pouvez vous renseigner auprès de votre Agence départementale pour l’information sur le logement (ADIL).

N’oubliez pas que votre engagement financier s’étale sur de longues années et qu’il doit être comparé à l’évolution prévisible de vos ressources.

Si vos revenus ne dépassent pas un plafond, certains prêts vous permettent de bénéficier d’une aide personnalisée au logement ou allocation logement qui allège vos charges de remboursement. Mais le montant de cette aide n’est pas constant : il est révisable annuellement, à la hausse ou à la baisse, et varie selon la composition de votre famille et l’évolution de vos revenus.

Si votre architecte a la conviction que vos disponibilités sont insuffisantes pour les travaux que vous envisagez, il doit vous en informer (article 36 du Code des devoirs professionnels)

- La préparation de votre dossier de demande de permis de construire

Votre architecte peut, sur la base dess renseignements précédents, commencer à travailler.

Pendant la période de conception qui va suivre, votre dialogue doit être permanent afin que le parti adopté soit l’expression de vos besoins, de vos goûts et de vos possibilités financières.

1 - Les études préliminaires et l’avant-projet sommaire

Si vous envisagez de faire construire une maison, votre architecte étudie avec vous :

· votre terrain : sa localisation, son environnement, sa topographie, les caractéristiques de son sous-sol, les servitudes qui lui sont attachées

· le climat

· ce dont vous avez besoin et ce qui vous fait envie

Si vous envisagez de transformer un logement, un atelier, une grange

Votre architecte doit procéder au préalable à l’examen de l’état des locaux :

L’ampleur des travaux et leur coût en dépendent.

La combinaison de ces différents renseignements permet à votre architecte de vous faire une ou plusieurs propositions que l’on appelle "avant-projet sommaire".

Après la phase d’esquisses qui donne une première idée de ce que pourra être votre maison et de ce qu’elle vous coûtera, l’avant-projet sommaire a pour objet de préciser la conception générale du projet : il est fait pour être modifié à votre convenance ; c’est à ce stade de la conception que vous allez déterminer un parti général sur lequel votre architecte pourra affiner son projet.

C’est à partir de l’avant-projet que vous avez choisi que l’architecte peut passer au stade suivant, " l’avant-projet définitif ".

2 - L’avant-projet définitif

Votre dossier de demande de permis de construire sera étudiée à partir de l’avant-projet définitif : l’esquisse à ce stade, devient donc une proposition beaucoup plus précise.

L’avant-projet définitif comprend :

· un plan d’intégration de la maison dans le site : échelle 2 mm/m

· un plan de masse de la construction : échelle 5 mm/m

· un plan des différents niveaux : échelle 1 cm/m

· des précisions concernant les matériaux, les toitures, les couleurs,

· les surfaces construites

· une estimation globale du coût des travaux

- Le permis de construire

1 - Le permis de construire est obligatoire

o pour toute construction neuve

o pour tous travaux réalisés sur un bâtiment existant ayant pour objet

· soit de changer la destination du bâtiment (granges ou ateliers transformés en logement)

· soit d’en modifier la façade ou le volume

· soit de créer des niveaux ou des surfaces supplémentaires

2 - Les démarches à effectuer et l’instruction du dossier

Votre architecte regroupe, pour votre compte, l’ensemble des pièces nécessaires au dépôt de votre dossier :

· l’avant-projet définitif

· son identité et la votre

· la situation juridique et la surface du terrain

· l’autorisation de défrichement si nécessaire

· l’autorisation de démolir les bâtiments existants si nécessaires

· les financements envisagés

· si vous n’êtes pas propriétaire du terrain, l’identité du propriétaire.

Le dossier est adressé, sous pli recommandé avec accusé de réception, au maire de la commune dans laquelle se situera votre maison (généralement en quatre exemplaires ou plus selon les villes).

En règle générale, la réponse de l’administration vous parviendra dans un délai de 2 mois à partir de la date à laquelle vous aurez reçu l’avis de réception des services vous informant que votre dossier est complet (environ 15 jours après leur avoir transmis le dossier).

L’avis de réception de l’administration vous précise le délai d’instruction à prévoir : il peut être de 6 mois maximum si votre terrain se trouve dans un site classé.

Votre architecte connaît les règlements et les pratiques administratives : en suivant personnellement l’instruction du dossier, en fournissant immédiatement les pièces manquantes et en apportant sans délai les précisions demandées par la mairie ou l’un des services sollicités (EDF, Direction Départementale de l’Agriculture…), il accélère considérablement la procédure d’obtention de votre permis.

Une fois le permis de construire obtenu, votre architecte va procéder à la réalisation du projet détaillé de conception qui lui permettra, pour votre compte, de consulter les entreprises.

- L'ouverture du chantier

1 - Le projet détaillé de conception

Vous êtes maintenant au stade final de la conception ; le projet détaillé que vous soumet l’architecte comprend tous les éléments qui permettront aux entreprises consultées de vous faire des offres précises.

Le projet détaillé de conception comprend :

· les plans, coupes, et élévations réalisés à l’échelle de 1 ou 2cm/m

· un devis descriptif détaillé

· un calendrier indicatif des travaux par corps de métiers.

· Consultation des entreprises

Votre interlocuteur est :

· soit un entrepreneur unique qui se chargera de l’ensemble de la construction, en sous-traitant une partie des travaux à des entreprises spécialisées ; il est alors seul responsable de la bonne exécution du contrat

· soit plusieurs entreprises : maçons, couvreurs, plombiers, peintres… Chaque entreprise est responsable de la bonne exécution des travaux que vous lui avez confiés.

Quelle que soit la formule que vous retiendrez, votre architecte a le devoir de vous conseiller dans le choix de l’entreprise :

· il vérifie les qualifications nécessaires et les garanties professionnelles

· il étudie, en spécialiste, les devis qu’elle vous propose.

Votre architecte est tenu par le Code des devoirs professionnels de vous informer des liens personnels qu’il pourrait avoir avec une entreprise.

· Passation de marchés : contrats d’entreprise ou contrat de fourniture de maison individuelle sans fourniture du plan

L’architecte peut également être chargé par contrat de l’ensemble de la construction.

· Si une seule entreprise se charge de l’ensemble de la construction, vous signerez avec elle un " contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan ".

Ce contrat est réglementé ; un certain nombre de clauses sont obligatoires et l’entrepreneur est tenu de vous apporter la garantie de livraison à prix et délais convenus.

· Si plusieurs entreprises interviennent pour la construction, mais une entreprise principale se charge au moins des travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air (des murs, de la toiture, de la pose des huisseries et des vitres) : vous signerez avec elle un "contrat de construction d’une maison individuelle sans fourniture de plan", et avec chacune des entreprises qui interviennent après la mise hors d’air (plombier, électricien, chauffagiste…), un "contrat d’entreprise" lot par lot.

· Si plusieurs entreprises interviennent pour la construction et aucune d’elle ne se charge à elle seule des travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air, vous signez un " contrat d’entreprise " lot par lot avec chaque corps de métier (maçon, couvreur, plombier, électricien…).

Le contrat d’entreprise est très peu réglementé et nécessite de votre part une vigilance particulière. Vous pouvez vous référer pour établir votre contrat à la norme NF P-3-001 élaborée par l’AFNOR.

Clauses à faire figurer dans tout contrat d’entreprise :

· la nature et l’étendue de la mission que vous confiez à l’entreprise

· un devis descriptif et des plans d’exécution précis et détaillés par corps de métiers

· l’indication que l’entreprise est bien assurée pour sa responsabilité professionnelle

· le prix T.T.C. et les révisions éventuelles ; si elles sont prévues, l’indice selon lequel elles seront calculées

· un calendrier de réalisation des travaux par corps de métier

· l’échelonnement précis des paiements, en fonction de l’avancement de chaque catégorie de travaux

· le délai prévu pour le démarrage du chantier et une date limite de finition, prévoyant des pénalités à charge de l’entreprise en cas de retard

· le délai d’exécution des travaux de réparation des défauts apparus lors de la réception des ouvrages

· une retenue de 5 % du prix total, qui vous garantit, si les défauts apparaissent au moment de la réception des travaux ou au cours de la première année qui suit, que les réparations seront exécutées ;

la retenue de garantie sera restituée à l’entreprise 1 an après la réception, dans la mesure où elle aura bien effectué les réparations ;

si l’entreprise est défaillante, le maître d’ouvrage peut faire opposition dûment motivée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception